El valor de Referencia y la Comprobación de Valores en el Impuesto de Sucesiones


Abogada Zaira Milán Pablo - Abogados de Herencias en ZaragozaDentro del patrimonio a heredar, puede darse el caso de que existan bienes inmuebles en la herencia, bien sean fincas rústicas o fincas urbanas, y en este punto, a la hora de realizar la aceptación de la herencia los bienes inmuebles deben ser valorados por los herederos conforme al valor real.

Esa valoración tendrá efectos a la hora de liquidar el Impuesto de Sucesiones y a la hora de que la administración realice la comprobación de los valores declarados por el heredero o legatario para comprobar si esos valores se corresponden con el valor real de los bienes.



La masa hereditaria de una herencia está formada por todos los bienes, derechos y obligaciones que integraban el patrimonio del fallecido. 

A la hora de hacer esta relación valorada de bienes, señalaremos el valor real de todos los bienes y derechos del causante sujetos al Impuesto de Sucesiones.

El valor que hagamos constar en la aceptación de la herencia será el valor que debamos declarar en la liquidación del Impuesto de Sucesiones y la administración tiene la facultad de comprobar que el valor de los bienes es el valor real de los mismos.

La administración tributaria competente, que en el caso de la Comunidad Autónoma de Aragón es la Dirección General de Tributos del Gobierno de Aragón, tiene la facultad de revisar las liquidaciones tributarias y realizar una comprobación de los valores declarados por los contribuyentes para asegurarse de que el valor declarado efectivamente se corresponde con lo que realmente se ha heredado.

Los medios con los que la adminsitración puede comprobar que el valor declarado de los bienes es el valor real son varios y cuando se trata de bienes inmuebles, estos medios suelen ser los siguientes:

  • La estimación del valor por referencia a los valores catastrales, afectados o no por coeficientes.
  • Los precios medios de mercado.
  • Los dictámenes periciales y
  • Los valores asignados en las tasaciones a efectos de concesión de préstamos hipotecarios ***


El medio más eficaz mediante el cual la administración podría conocer el valor real de un bien inmueble sería realizar una tasación pericial de cada uno de los bienes inmuebles integrantes en la herencia. Ahora bien, dada la imposibilidad de formular adecuadamente el pertinente dictamen pericial en todas las transmisiones y actos jurídicos sujetos al impuesto de sucesiones y donaciones, la administración considera oportuno establecer, de forma objetiva, prioridades en la comprobación de valores del Impuesto de Sucesiones.

Así, dentro de las comprobaciones de los valores de los bienes de naturaleza urbana la administración clasificará las liquidaciones del Impuesto de Sucesiones en dos tipos en función del valor declarado por los herederos y legatarios: las de comprobación prioritaria y las de comprobación no prioritaria.

Una de las disfunciones más graves ocasionadas por la regulación de la comprobación de valores es el posible retraso en la resolución de los expedientes tributarios.

La atención individualizada de esta información por parte de la administración reforzaría el principio de seguridad jurídica pero, como efecto no querido, contribuiría también, en los procedimientos tributarios en que es pieza clave la comprobación de valores, a incrementar, en grave perjuicio de los contribuyentes, los retrasos en las liquidaciones administrativas.

Por ello, para conciliar los principios de actuación de la administración tributaria -gestión eficaz, seguridad jurídica, y tributación conforme a lo debido-, la Dirección General de Tributos del Gobierno de Aragón  utiliza fórmulas de información que no produzcan, en los tributos en los que la comprobación de valores es trámite habitual como es el caso del Impuesto de sucesiones, el perverso efecto de ralentizar esos procedimientos.

Por ello, por parte de la administración tributaria se fijan los valores de referencia, y en el Impuesto de Sucesiones y Donaciones cuando el valor declarado sea igual o superior al valor de referencia, en teoría no se procede a realizar una valoración individualizada de los inmuebles adquiridos (salvo en supuestos excepcionales que pueda apreciar el propio liquidador del Impuesto de Sucesiones).

Por valor de referencia se entiende aquél que, relativo a la plena propiedad de un inmueble, fija, con base en datos estadísticos y estudios técnicos revisables periódicamente, una cifra por debajo de la cual los valores declarados por los sujetos pasivos se considerarán de comprobación preferente. En Aragón, el valor de referencia se obtiene partiendo del valor catastral del bien inmueble.

El valor catastral es el importe fijado administrativamente, conforme a cirterios y procedimientos legalmente establecidos, que constituye la base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles, tomando como referencia el valor de mercado pero sin que, en ningún caso, pueda exeder de este, y que constituye el valor del suelo o terreno y el de las edificaciones existentes.


*** Es preciso tener en cuenta la doctrina legal según Sentencia de 7 de diciembre de 2011, de la Sala Tercera del Tribunal Supremo. (BOE. núm. 58, de 8 de marzo de 2012).



Abogados Benedicto Milán - Abogados de Herencias en Zaragoza 
Abogados Benedicto Milán
Abogados colegiados en el R.e. I. Colegio de Abogados de Zaragoza.
Abogados especializados en Derecho de Herencias y Sucesiones.